organisatie

In de richting van het centrum neemt de complexiteit van de ruimtelijke ordening toe. In de stedelijke gebieden is de druk op het publieke domein het grootst vanwege de functionele en fysieke veranderingen. Deze worden aangestuurd door partijen, vaak met tegengestelde belangen. De ontwikkelingsmanager kiest positie tussen deze partijen om de tegengestelde belangen om te zetten in een duurzame planaanpak om te komen tot een breed gedragen gebiedsvisie. Het gebruik van binnensteden verandert voortdurend, en is erg trendgevoelig. Hierdoor veranderen binnensteden van karakter en gebruikers. Hierop is sturing nodig door de stedelijke overheid. Niet van bovenaf, maar op een gelijkwaardig niveau en deskundigheid van de belanghebbende partijen. De ontwikkelingsmanager is bekend met de partijen, die werkzaam zijn in de gebiedsontwikkeling. Bovengenoemde werkwijze is opgesteld door Jan Does (Strategisch Management-Groningen) in 1993, en is nog steeds de leidraad voor de plan van aanpak in de gebiedsontwikkeling.

E E N  G O E D E   K E R N
Innovatie begint met kennis die iemand beschikbaar stelt om gezamenlijk tot ontwikkeling te laten komen.
E E N   S O C I A L E   S T R U C T U U R
Een kleine kern en een groep van mensen met verschillende ideeën en invalshoeken.
CONTACT
Ontmoetingsplekken beschikbaar stellen voor creatieve gesprekken en kruisbestuiving.
V E R A N T W O O R D E L I J K   Z E L F B E S T U U R
De invalshoeken en de denkwijzen kunnen verschillen, als de waarden maar gedeeld zijn.
D I V E R S I T E I T
Zoek naar onafhankelijk denkende deelnemers met verschillende invalshoeken en vaardigheden. Met deze inzichten kan men door te veranderen en te verbeteren op een andere wijze werken, consumeren en innoveren. Door op deze manier innovatie en productie, binnen en tussen de partijen (burgers, bedrijven en overheid) vorm te geven, ontstaat er een collectiviteit met een gedeelde verantwoordelijkheid.

Het nieuwe duurzaamheidsconcept gaat uit van de menselijke maat, van co-creatie en gemeenschappelijkheid. Gebaseerd op een economie die waardecreatie tussen partijen centraal stelt en die verbondenheid, houdbaarheid en leefbaarheid als doel heeft. De uitdaging is hoe we dit denken verder kunnen ontwikkelen. Bij gebiedsontwikkeling gaat de opgave niet meer over vastgoed alleen, maar ook over alle stromen die de (duurzaamheids) prestatie van het gebied bepalen, zoals energie, water, mobiliteit, voedsel en afval.

Wanneer gemeenten anderen laten meedenken bij de definitie van de gebiedsopgave ontstaan er kansen op nieuwe verbindingen tussen vastgoed, gebruik en stromen. Dit resulteert in nieuwe samenwerkingsmodellen en verdienmodellen. Voorwaarde is dat de gemeente open staat voor een integrale aanpak en sectoroverstijgende opgaven kan stimuleren door erop te reageren en in te investeren. Verbindende regionale concepten die gemeenten uitdagen om gebiedsontwikkelingen in een groter kader te plaatsen vormen hiervoor een stimulans. Zo verandert gebiedsontwikkeling van een vastgoedopgave in een opgave voor duurzame stedelijke exploitatie en ontwikkeling.

P A R T N E R S H I P
De lokale overheid moet initiatieven van de partners kunnen faciliteren en verborgen kansen aanjagen. Hiervoor heeft de bestuurder een organisatie nodig die van buiten naar binnen werkt, weegt in plaats van toetst en open in gesprek gaat met (potentiële) initiatiefnemers.
V I S I E
Voor de ontwikkeling van een gebied is een duidelijk, inspirerend verhaal nodig. Een voorwaarde is dat de gemeente een verhaal samen met marktpartijen of in dialoog met initiatiefnemers of gebiedseigen partijen maakt.
A C T I E R A D I U S
Om partners te binden is procesgerichte aanpak essentieel. Initiatieven uit de markt moeten snel, cross-sectoraal getoetst worden aan gemeentelijk beleid. Dit vereist een klein team van betrokken ambtenaren.
V E R A N D E R I N G E N
Het ‘opknippen’ van bestaande projectenveloppen is een methode om een gebied stapsgewijs te ontwikkelen en om ruimte te bieden aan een grotere diversiteit aan partners.
C I T Y – B R A N D I N G
Verbindende, thematische concepten zijn een stimulans voor de ontwikkeling van lokale projecten. Het verbindende concept geeft ook een kader om complexe projecten uit te leggen en voor langere tijd in de lokale politiek op de agenda te houden.

Het planproces verschuift van een vastomlijnd proces met een beperkt aantal partijen naar een open planproces met ruimte voor vele kleine en grote partijen. Geef inzicht in de financiën en de problematiek, wees eerlijk en vertel overal dat u met dure bouwgrond in uw maag zit. Om vervolgens pioniers op te roepen om het mooiste te maken, van en op die bouwgrond. Breng kansen in beeld en betrek de partijen bij de ideevorming en uitvoering van de gebiedsontwikkeling. Juist een levendig en aantrekkelijk gebied kan de kansen op toekomstige bebouwing vergroten. Neem niet uw probleem als uitgangspunt. Vergeet even uw rentelasten. Denk aan de potentie van het te ontwikkelen gebied. Zoek naar opener en meer organische manieren van ontwikkelen. Eventueel naar kleinschalige of zelfs tijdelijke initiatieven. Een blauwdruk beperkt je hierin en het wordt altijd toch anders. Werk aan een langzame transformatie die past bij het gebied.

Ga op zoek naar andere partijen die het gebied gezamenlijk willen transformeren. Dat kunnen zijn: beleggers, kleine bouwondernemers, werkgevers, agrariërs en niet te vergeten burgers met ideeën. Dit betekent overigens niet dat alle ontwikkelingen organisch zijn en aan de markt worden overgelaten. U blijft verantwoordelijk voor de hoofdstructuur die de ontwikkeling door de markt mogelijk maakt, maar kunt niet meer alles zelf doen.

De rol van de gemeente verschuift van een regisserende rol naar een faciliterende rol. Uw taak is vooral het geschikt maken van het gebied voor ontwikkeling door de markt. Dit kan bijvoorbeeld door de aanleg van een heldere infrastructuur en het bepalen van ruimtelijke mogelijkheden. Niet meer bepalen wat niet mag, maar juist ruimte laten en luisteren naar wat de mensen willen. In de nieuwe planvorming is meer ruimte voor bestaande eigenaren en initiatiefnemers in het gebied. Niet de gemeente bepaalt wat, wanneer en waar ontwikkeld wordt, maar de huidige en toekomstige eigenaren (o.a. projectontwikkelaars) en vooral gebruikers zijn leidend.

Als gebiedsontwikkeling niet integraal en grootschalig kan, dan maar kleinschalig en organisch. Kortom de strategie aanpassen. Zodra door goede initiatieven beweging in het gebied ontstaat, kan een soort vliegwiel in werking worden gezet om ook andere initiatieven te stimuleren naar het gebied te komen. Creëer identiteit door gebiedskwaliteiten en het verhaal van het gebied te verbinden tot unieke en herkenbare gebieden. Bedrijven en burgers vragen om kwaliteit en identiteit en laten anonieme gebieden links liggen.

O R G A N I S C H E   G R O E I
Het gebied wordt geleidelijk, passend bij de op dat moment heersende opvattingen en behoeften, ontwikkeld.
G E E N   B L A U W D R U K
De uiteindelijke invulling is niet vast te leggen. Een stip op de horizon bepaalt de gezamenlijke ambitie. De weg hiernaartoe wordt continu geëvalueerd en bijgesteld.
E I G E N A A R  –  G E B R U I K E R S M O D E L
Een groot deel van de ontwikkelingen wordt geïnitieerd en uitgevoerd door de eigenaren en/of gebruikers. Marktpartijen en gemeente zijn hierbij faciliterend.
V R A A G G E R I C H T
De marktbehoefte staat centraal.
N I E U W   I N S T R U M E N T A R I U M
Er is nieuw instrumentarium nodig dat ruimte biedt aan een geleidelijke groei met veel verschillende partijen, met een gedeelde ambitie met behoud van een goede kwaliteit.
N I E U W E   R O L L E N
Dit betekent dat nieuwe partijen in beeld komen, maar betekent tevens een verschuiving in de taken van de huidige partijen. Ontwikkelende ontwikkelaars, beleggers en gemeenten krijgen een meer faciliterende rol.
S O C I A A L  /  M A A T S C H A P P E L I J K   R E N D E M E N T
De kosten voor grondaankoop en herontwikkeling zijn bij binnenstedelijke locaties hoog, met name wanneer grondsanering noodzakelijk is. In veel gevallen zal dit leiden tot een negatief saldo. Om de investeringen toch rendabel te maken, zal het sociale maatschappelijke rendement meegewogen moeten worden bij de investeringsbeslissing.