context

De ruimtelijke ontwikkelingen komen tot stand vanuit de markt, door particulier initiatief of via een publiek-private samenwerking.

De ruimtelijke ontwikkelingen komen tot stand vanuit de markt, door particulier initiatief of via een publiek-private samenwerking

In de Wet ruimtelijke ordening is geregeld hoe de ruimtelijke plannen tot stand komen en gewijzigd worden. De WRO bepaalt de taken van de overheid en de rechten en plichten van burgers, bedrijven en instellingen. Het Rijk beschrijft waar er gebouwd kan worden, waar het groen moet blijven en wie beslissingsbevoegdheid heeft. De Provincies en het Rijk gebruiken hun eigen structuurvisies om de plannen van de gemeente aan te toetsen. De structuurvisies worden op elkaar afgestemd en gelden als uitgangspunt voor bestemmingsplannen, inpassingsplannen en projectbesluiten.

Wanneer woningen, wegen en scholen als ontwikkeling worden aanbesteed, dan zullen ontwikkelaars en bouwers voor een lange periode gaan samenwerken. Ondanks de voordelen van slimme financiële constructies is er een lange doorlooptijd, en dus een toename van risico’s.

Het gemeentelijk grondbeleid is faciliterend ten aanzien van het realiseren van de ruimtelijke doelstellingen. De stichtingskosten van nieuwe koopwoningen zijn hoog in relatie tot het aanbod van (vergelijkbare) bestaande woningen. Het prijsverschil tussen nieuwbouwwoningen en bestaande woningen wordt veroorzaakt door het hoge aandeel van de grondprijs. Het eigen woningbezit is in opkomst sinds de jaren 90. Marktpartijen nemen grondposities in op toekomstige bouwlocaties, om hiermee de bouwproductie veilig te stellen. De gemeente nam dit eigendom over, onder voorwaarde van een eerste recht op ontwikkeling. Op deze wijze onderhandelt de gemeente als grondeigenaar, met als doelstelling het financieren van de hoge ruimtelijke kwaliteit.

Vanwege nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen wijzigt de ruimtebehoefte naar kleinschalige, binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen. Door de nieuwe regeling grondexploitatie is het mogelijk zonder grondeigendom activiteiten te ontwikkelen in de gebiedsontwikkeling. Hierbij worden de gemeentelijke kosten van de grondexploitatie betaald, door diegene die een bouwplanontwikkeling opstart. Bij een faciliterend grondbeleid laat de gemeente de grondverwerving en gronduitgifte over aan andere partijen. De invloed van de gemeente op de toekomstige bestemming en de inrichting van de grond loopt dan via het bestemmingsplan, de exploitatieovereenkomst en/of een exploitatieplan. De gemeente kan ook grondruil in het plangebied stimuleren (stedelijke herverkaveling). Hierbij wordt grondbezit (met verrekening van waardeverschillen) geruild. Bij een publiek-privaat samenwerkingsmodel (PPS) richten de gemeente en de andere partijen een gezamenlijke onderneming (grondexploitatiemaatschappij) op om de bouwlocatie te ontwikkelen. Beide partijen brengen gezamenlijk gronden in ten behoeve van gebiedsontwikkeling.

Een aanpassing in het bestemmingsplan die toestaat dat de grond verandert zal in waarde stijgen. Wat is de waarde van grond als je er een huis op mag bouwen? Ik wil voor de grond betalen: de verwachte verkoopprijs van dat huis dat ik ga bouwen minus de kosten die ik moet maken om dat huis te kunnen bouwen op die grond. Het gaat om een verwachting voor de toekomst. Je weet niet zeker wat je voor dat huis gaat krijgen als het af is. Dit is de residuele grondwaarde, het is de prijs die je maximaal wilt betalen voor de grond rekening houdend met de te verwachten verkoopprijs van de woning in de toekomst minus de kosten voor het bouwen van dat huis. Hoe weten we wat een woning waard is? Die waarde hangt af van externe factoren, de stand van de economie, demografische factoren, de unieke ligging van het huis, de aftrekbaarheid van de rente-kosten op de hypotheek. De economische waarde van een huis is gelijk aan het prijsverschil tussen huren en kopen. Wanneer er meer jongeren op de markt komen ontstaat er krapte op de woningmarkt en zullen de huizen meer waard worden. Wanneer de prijs van woningen omhoog gaat, wordt de waarde van de grond hoger.

Voor gemeenten en grondeigenaren is het van groot belang dat in de grondexploitaties wordt gerekend met reële parameters. Het hanteren van te optimistische parameters in de grondexploitatie kan enorme financiële gevolgen hebben. De groei van de bevolking zal in de toekomst afnemen, maar dat geldt niet voor het aantal huishoudens. De woningbehoefte zal blijven stijgen, vooral voor de starters, alleenstaanden en ouderen. De samenleving zal zich verder gaan individualiseren door: afnemende burgerzin, minder interesse in verenigingsleven en politiek, en een hogere werkdruk. Cultuur, religie en tradities worden weer belangrijk, inkomens- en opleidingsverschillen tussen de bevolkingsgroepen nemen weer toe, met als gevolg toename van ruimtelijke segregatie. Door de marktwerking van de hoogst biedende is de woning meer een belegging geworden in plaats van een onderdeel voor een leefbare samenleving. Vooral bij binnenstedelijke herontwikkelingen zal de markt serieus moeten werken aan de beleving en het vertrouwen van de belanghebbenden. Door het duale stelsel op gemeentelijk niveau is het committeren van het gemeentebestuur steeds lastiger geworden. Het ontbreekt vaak aan durf en fractiediscipline bij het gemeentebestuur, waardoor steeds meer privaatrechtelijk moet worden vastgelegd.

Door de recente veranderingen in de economie, bevolking en samenleving is de gebiedsontwikkeling niet gemakkelijk geworden. Door de toename van risico’s zal de gebiedsontwikkelaar moeten beschikken over creativiteit, financiële onderbouwing en managementkwaliteiten. Voor een toegevoegde waarde zal er goed naar de klant moeten worden geluisterd.